ملک مشاع چیست؟
وقتی یک ملک متعلق به دو یا چند نفر باشد و سهم هر مالک در تمام ملک به صورت مشاع وجود داشته باشد، با «ملک مشاع» روبه‌رو هستیم.
برای مثال، فرض کنید یک زمین ۱۰۰۰ متری متعلق به دو نفر باشد و هرکدام مالک سه دانگ آن باشند.
در این حالت، نمی‌توان صرفاً بر اساس میزان سهم گفت که مثلاً «۵۰۰ متر سمت راست زمین متعلق به نفر اول و ۵۰۰ متر سمت چپ متعلق به نفر دوم است».
هر شریک، مالک سهم مشاع خود از تمام ملک است؛ مگر اینکه ملک به شکل قانونی افراز شده و قسمت اختصاصی هر شریک مشخص شده باشد.
قانون مدنی نیز شرکت را اجتماع حقوق چند مالک در یک مال به نحو اشاعه تعریف کرده است.
به همین دلیل، هنگام خرید زمین مشاع باید علاوه بر مساحت و قیمت، سهم فروشنده، تعداد شرکا، وضعیت ثبتی ملک و امکان افراز یا تفکیک را نیز بررسی کرد.
مثال ساده برای فهم ملک مشاع
فرض کنید زمینی ۱۲۰۰ متری سه مالک دارد:
مالک اول از نظر حقوقی مالک نصف مشاع ملک است.
اما این موضوع به معنی مالکیت قطعی او بر یک قطعه ۶۰۰ متری مشخص در گوشه زمین نیست.
اگر ملک هنوز افراز نشده باشد، سهم هر شریک در کل ملک به صورت مشاع وجود دارد.
این تفاوت، یکی از مهم‌ترین نکاتی است که خریداران هنگام معامله زمین مشاع باید بدانند.
چه ملک‌هایی ممکن است مشاع باشند؟
ملک مشاع فقط مربوط به زمین‌های بزرگ نیست.
ممکن است موارد زیر نیز مشاع باشند:
یکی از حالت‌های رایج، ملک مشاع ارثی است.
وقتی یک ملک به چند وارث منتقل می‌شود، تا زمانی که تقسیم قانونی انجام نشده باشد، ممکن است مالکیت ورثه نسبت به ملک به صورت مشاع باقی بماند.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز چیست؟
تفاوت اصلی را می‌توان این‌طور توضیح داد:
چند نفر در یک ملک مالکیت دارند و سهم آنها هنوز به قسمت اختصاصی و مشخص از ملک تبدیل نشده است.
سهم یا قسمت اختصاصی مالک از ملک مشخص شده و ملک یا سهم او از حالت اشاعه خارج شده است.
برای مثال:
اگر سه نفر مالک یک زمین باشند و هنوز افراز انجام نشده باشد، زمین مشاع است.
اما اگر با طی مراحل قانونی، سهم هر شریک به قطعه مشخصی تبدیل شود، وضعیت مالکیت از حالت مشاع خارج می‌شود.
آیا خرید زمین مشاع امکان‌پذیر است؟
بله، خرید سهم مشاع از یک ملک می‌تواند امکان‌پذیر باشد؛ اما خریدار باید دقیقاً بداند چه چیزی خریداری می‌کند.
یکی از اشتباهات رایج این است که خریدار تصور می‌کند با خرید مثلاً دو دانگ از یک زمین ۱۰۰۰ متری، مالک یک قطعه فیزیکی ۳۳۳ متری در نقطه مشخصی از زمین می‌شود.
در حالی که تا زمانی که افراز قانونی انجام نشده باشد، موضوع معامله می‌تواند سهم مشاع از کل ملک باشد، نه یک قطعه فیزیکی مشخص.
بنابراین در قرارداد باید موضوع معامله با دقت بسیار زیادی نوشته شود.
آیا یکی از شرکا می‌تواند سهم مشاع خود را بفروشد؟
در اصل، شریک می‌تواند سهم مشاع خود را منتقل کند.
ماده ۵۸۳ قانون مدنی مقرر کرده است که هر یک از شرکا می‌تواند بدون رضایت سایر شرکا، سهم خود را کلاً یا جزئاً به شخص دیگری منتقل کند.
بنابراین، برای فروش سهم مشاع خود لزوماً رضایت تمام شرکا شرط نیست.
اما این موضوع با فروش یک قسمت فیزیکی و مشخص از ملک تفاوت دارد.
مثلاً:
«دو دانگ مشاع از شش دانگ پلاک ثبتی...»
با:
«۳۰۰ متر از قسمت شمالی زمین...»
از نظر حقوقی یکسان نیستند.
در حالت دوم باید مشخص شود فروشنده اساساً اختیار قانونی انتقال آن قسمت مشخص را دارد یا خیر.
آیا خریدار سهم مشاع مالک یک قسمت مشخص از زمین می‌شود؟
خیر، نه صرفاً با خرید سهم مشاع.
اگر ملک هنوز افراز نشده باشد، خریدار سهم مشاع خریداری‌شده را به صورت مشاع در کل ملک به دست می‌آورد.
برای مثال، اگر یک زمین ۲۰۰۰ متری چهار شریک داشته باشد و هرکدام یک‌چهارم سهم داشته باشند، خرید یک‌چهارم مشاع به معنی مالک شدن یک قطعه ۵۰۰ متری مشخص در گوشه زمین نیست.
این نکته باید قبل از پرداخت پول کاملاً برای خریدار روشن باشد.
آیا شریک می‌تواند بدون اجازه بقیه در ملک مشاع ساخت‌وساز کند؟
صرف اینکه شخص مالک سهم مشاع است، به این معنی نیست که می‌تواند هر قسمت مشخصی از ملک مشترک را بدون توجه به حقوق سایر شرکا در اختیار بگیرد یا در آن تصرف کند.
در قانون مدنی، برای تصرفات خارج از حدود اختیار در مال مشترک محدودیت‌هایی وجود دارد و تصرف بدون اذن یا خارج از حدود اذن می‌تواند موجب اختلاف حقوقی شود.
بنابراین اگر شخصی قصد خرید زمین مشاع برای ساخت ویلا یا ساختمان دارد، نباید فقط به این موضوع توجه کند که «فروشنده سند دارد».
باید وضعیت استفاده از زمین، توافق شرکا، امکان افراز، کاربری و مجوزهای لازم نیز بررسی شود.
افراز چیست؟
افراز یعنی جدا کردن سهم هر یک از شرکا از یک ملک مشاع، به نحوی که سهم اختصاصی آنها مشخص شود.
برای مثال، اگر سه نفر مالک مشاع یک زمین باشند، در صورت امکان قانونی افراز، ممکن است ملک به قطعاتی تبدیل شود که سهم اختصاصی هر شریک در آن مشخص شود.
اما افراز همیشه امکان‌پذیر نیست.
قابلیت افراز به وضعیت ملک و مقررات مربوط بستگی دارد و نمی‌توان صرفاً با تقسیم عددی مساحت، نتیجه گرفت که زمین حتماً قابل افراز است.
افراز ملک مشاع چگونه انجام می‌شود؟
در مورد املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، قانون افراز و فروش املاک مشاع، صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک را برای رسیدگی به درخواست افراز پیش‌بینی کرده است.
در فرایند اجرایی، وضعیت ثبتی ملک بررسی می‌شود و در صورت فراهم بودن شرایط، نقشه و وضعیت ملک مورد بررسی قرار می‌گیرد.
آیین‌نامه اجرایی نیز برای بررسی وضعیت ثبتی، تهیه نقشه و اعلام تصمیم واحد ثبتی مراحل مشخصی را پیش‌بینی کرده است.
بنابراین افراز یک اقدام صرفاً توافقی یا نقشه‌کشی ساده نیست؛ بلکه باید از مسیر قانونی و ثبتی مربوط انجام شود.
فروش فوری ویلاباغ در چمستان | سند تک‌برگ
متراژ زمین
335 متر
متراژ بنا
130 متر
منطقه
جاده دریا (چمستان)
پیش پرداخت: 9,700,000,000 تومان
ویلای سنددار در آهودشت | کلوزت ۲۵ متری
متراژ زمین
120 متر
متراژ بنا
80 متر
منطقه
آهودشت
قیمت: 5,500,000,000 تومان
ویلای سنددار در آهودشت | ۳ کنتور اختصاصی
متراژ زمین
150 متر
متراژ بنا
80 متر
منطقه
آهودشت
پیش پرداخت: 4,000,000,000 تومان
آیا همه شرکا باید درخواست افراز بدهند؟
خیر.
طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع، درخواست افراز می‌تواند از سوی یک یا چند شریک مطرح شود.
بنابراین اگر یکی از شرکا خواهان جدا شدن سهم خود باشد، اصل درخواست افراز لزوماً نیازمند رضایت تمام شرکا نیست.
البته نتیجه افراز تابع مقررات و وضعیت واقعی و ثبتی ملک خواهد بود.
اگر یکی از شرکا با افراز مخالف باشد چه می‌شود؟
مخالفت یکی از شرکا لزوماً مانع طرح درخواست افراز نیست.
در ملکی که شرایط قانونی افراز را دارد، فرایند از مسیر واحد ثبتی دنبال می‌شود.
تصمیم واحد ثبتی نیز طبق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، در مهلت قانونی قابل اعتراض است. مهلت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی طبق متن قانون، ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ تصمیم است.
به همین دلیل، اگر شریک نسبت به تصمیم افراز اعتراض داشته باشد، باید مهلت‌های قانونی را جدی بگیرد.
تفکیک چیست؟
تفکیک با افراز تفاوت دارد.
در تفکیک، یک ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌شود و برای قطعات ایجادشده حدود و مساحت مشخص می‌شود.
تفکیک می‌تواند در ملکی انجام شود که مالک واحد دارد یا شرایط مالکیت آن متفاوت است.
اما افراز مشخصاً با ملک مشاع و تعیین سهم شرکا ارتباط دارد.
به همین دلیل، این دو اصطلاح را نباید به جای یکدیگر به کار برد.
تفاوت افراز و تفکیک چیست؟
| موضوع | افراز | تفکیک |
|---|---|---|
| ارتباط با مالکیت مشاع | مستقیماً با آن مرتبط است | لزوماً مشاع نیست |
| هدف اصلی | جدا کردن سهم شرکا | تقسیم ملک به قطعات کوچک‌تر |
| وضعیت مالکیت | تعیین سهم اختصاصی شرکا اهمیت دارد | ممکن است مالکیت تغییر نکند |
| امکان درخواست | در چارچوب مقررات افراز توسط شریک یا شرکا | طبق مقررات ثبتی و شهرسازی |
| نتیجه | خروج سهم از حالت اشاعه در صورت تحقق شرایط | ایجاد قطعات مشخص‌تر از ملک |
به زبان ساده:
تفکیک یعنی تقسیم یک ملک به قطعات.
افراز یعنی جدا کردن سهم شرکا از یک ملک مشاع.
البته در عمل، فرایند هر ملک به وضعیت ثبتی، نوع سند، کاربری و مقررات مربوط بستگی دارد.
اگر ملک مشاع قابل افراز نباشد چه می‌شود؟
این یکی از مهم‌ترین نکات حقوقی برای شرکای ملک مشاع است.
اگر ملک طبق تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، قانون افراز و فروش املاک مشاع سازوکار فروش ملک را پیش‌بینی کرده است.
طبق ماده ۴ قانون، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، با درخواست هر یک از شرکا و به دستور دادگاه فروخته می‌شود.
بنابراین غیرقابل افراز بودن لزوماً به معنی باقی ماندن همیشگی ملک در حالت مشاع نیست.
ممکن است مسیر قانونی به سمت فروش ملک و تقسیم حاصل فروش بین شرکا بر اساس سهم آنها برود.
آیا خرید ملک مشاع ریسک دارد؟
خود مشاع بودن ملک به معنی «معامله ممنوع» یا «ملک مشکل‌دار» نیست.
اما خرید ملک مشاع معمولاً نیازمند بررسی‌های بیشتری نسبت به یک ملک کاملاً مفروز است.
مهم‌ترین ریسک‌ها عبارت‌اند از:
خریدار ممکن است سهم مشاع بخرد اما نتواند قسمت مشخصی از زمین را به عنوان ملک اختصاصی خود مطالبه کند.
هرچه تعداد شرکا بیشتر باشد، مدیریت ملک و رسیدن به توافق درباره استفاده یا فروش می‌تواند پیچیده‌تر شود.
اختلاف در مورد تصرف، ساخت‌وساز، فروش یا استفاده از ملک ممکن است باعث ایجاد دعوای حقوقی شود.
ممکن است خریدار قصد ساخت ویلا داشته باشد، اما وضعیت مشاعی ملک، کاربری یا سایر محدودیت‌ها اجازه اجرای برنامه مورد نظر او را ندهد.
ممکن است خریدار تصور کند ملک بعداً به راحتی افراز می‌شود، در حالی که چنین نتیجه‌ای قطعی نیست.
آیا خرید سهم مشاع برای سرمایه‌گذاری مناسب است؟
نمی‌توان برای همه خریداران یک پاسخ یکسان داد.
خرید سهم مشاع می‌تواند در بعضی شرایط مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار بگیرد، اما باید قبل از معامله مشخص شود:
بنابراین قیمت پایین‌تر یک سهم مشاع به تنهایی دلیل مناسبی برای خرید نیست.
خریدار باید ابتدا دلیل اختلاف قیمت و وضعیت حقوقی سهم را بررسی کند.
خرید زمین مشاع در شمال چه نکاتی دارد؟
اگر قصد خرید زمین مشاع در مازندران یا سایر مناطق شمالی را دارید، علاوه بر موضوع مالکیت مشاع باید وضعیت خود زمین نیز بررسی شود.
برای مثال:
باید توجه کرد که مشاع بودن به خودی خود به معنی ریسک بیشتر در شمال نیست؛ ریسک واقعی به وضعیت حقوقی، ثبتی و فنی همان ملک بستگی دارد.
به همین دلیل، صرفاً شنیدن عبارت‌هایی مانند «زمین مشاع شمال» یا «زمین شراکتی ارزان» نباید مبنای تصمیم خرید باشد.
آیا زمین کشاورزی مشاع قابل ساخت است؟
مشاع بودن و کاربری کشاورزی دو موضوع متفاوت هستند.
ممکن است زمینی:
اما کاربری آن کشاورزی باشد و برای ساخت‌وساز با محدودیت‌های قانونی مواجه شود.
بنابراین اگر خریدار قصد خرید زمین مشاع برای ساخت ویلا دارد، باید علاوه بر وضعیت مالکیت، کاربری و ضوابط ساخت‌وساز را نیز بررسی کند.
آیا سند مشاع یعنی ملک مشکل دارد؟
خیر.
داشتن سند مشاع لزوماً به معنی وجود مشکل در ملک نیست.
ممکن است چند نفر به شکل کاملاً قانونی مالک یک ملک باشند و برای سهم خود سند مالکیت داشته باشند.
مشکل زمانی ایجاد می‌شود که خریدار بدون شناخت وضعیت مشاعی، تصور کند یک قطعه مستقل و مشخص را خریداری می‌کند.
پس باید بین این دو موضوع تفاوت گذاشت:
مشاع بودن ملک
و
وجود مشکل یا اختلاف حقوقی در ملک
این دو الزاماً یکی نیستند.
برای خرید سهم مشاع چه مدارکی را بررسی کنیم؟
قبل از معامله، حداقل باید موارد زیر بررسی شوند:
مشخص شود فروشنده دقیقاً چه سهمی از ملک دارد.
پلاک ثبتی و مشخصات ملک با مدارک ارائه‌شده تطبیق داده شود.
هویت فروشنده و رابطه او با ملک بررسی شود.
تعداد شرکا و میزان سهم آنها مشخص شود.
اگر سهم چند بار منتقل شده، سوابق قراردادها باید بررسی شوند.
مشخص شود سهم یا ملک با محدودیت ثبتی مواجه نیست.
اگر فروشنده ادعا می‌کند «این قسمت متعلق به من است»، باید مبنای قانونی و ثبتی این ادعا مشخص شود.
برای زمین، کاربری و محدودیت‌های ساخت باید جداگانه بررسی شود.
اگر فروشنده بگوید «این قسمت زمین سهم من است» چه کنیم؟
این جمله یکی از مواردی است که باید با احتیاط با آن برخورد کرد.
ممکن است شرکا در عمل زمین را بین خودشان تقسیم کرده باشند و هرکدام قسمت خاصی را استفاده کنند.
اما تصرف یک قسمت مشخص با مالکیت مفروز رسمی آن قسمت یکسان نیست.
بنابراین اگر فروشنده می‌گوید:
«این ۵۰۰ متر برای من است»
خریدار باید بپرسد:
این ۵۰۰ متر بر چه مبنای حقوقی و ثبتی متعلق به فروشنده است؟
آیا:
پاسخ این سؤال می‌تواند تفاوت بزرگی در ریسک معامله ایجاد کند.
در قرارداد خرید زمین مشاع چه چیزی باید نوشته شود؟
قرارداد باید به شکلی تنظیم شود که موضوع معامله کاملاً روشن باشد.
اگر فروشنده قصد انتقال سهم مشاع دارد، بهتر است مشخصات سهم و ملک به صورت دقیق در قرارداد درج شود؛ از جمله:
مهم‌تر از همه، نباید در قرارداد طوری نوشته شود که فروش سهم مشاع با فروش یک قطعه مفروز و مشخص اشتباه شود.
آیا می‌توان یک قسمت مشخص از زمین مشاع را خرید؟
این موضوع به شرایط ملک و وضعیت حقوقی شرکا بستگی دارد.
اگر ملک هنوز مشاع باشد، فروشنده نمی‌تواند صرفاً با تعیین یک گوشه از زمین، آن قسمت را مانند یک ملک مفروز و مستقل تلقی کند.
ممکن است بین شرکا توافقاتی درباره تصرف یا استفاده وجود داشته باشد، اما خریدار باید بداند این توافق با مالکیت رسمی یک قطعه مستقل یکسان نیست.
بنابراین قبل از معامله چنین ملکی، بررسی اسناد و وضعیت افراز یا تفکیک ضروری است.
ملک مشاع ارثی چه تفاوتی دارد؟
یکی از رایج‌ترین انواع املاک مشاع، املاک به‌جامانده از متوفی است.
ممکن است چند وارث نسبت به یک ملک دارای سهم باشند.
در این حالت، خریدار باید علاوه بر سند و مالکیت، مدارک مرتبط با انتقال سهم و وضعیت وراث را نیز بررسی کند.
اگر یکی از وراث قصد فروش سهم خود را داشته باشد، باید مشخص شود:
در معاملات ورثه‌ای، بررسی اسناد و مدارک قبل از پرداخت وجه اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
قبل از پرداخت بیعانه ملک مشاع چه کنیم؟
قبل از پرداخت مبلغ قابل توجه، این چک‌لیست را انجام دهید:
۱. سند را ببینید.
۲. سهم فروشنده را دقیقاً مشخص کنید.
۳. تعداد شرکا را بدانید.
۴. مشخص کنید ملک مشاع است یا قبلاً افراز شده.
۵. اگر فروشنده یک قطعه مشخص را می‌فروشد، مبنای اختصاصی بودن آن را بررسی کنید.
۶. وضعیت رهن، بازداشت و محدودیت‌های ثبتی را بررسی کنید.
۷. کاربری زمین را بررسی کنید.
۸. امکان ساخت‌وساز را جداگانه بررسی کنید.
۹. سابقه معاملات و قراردادهای قبلی را بررسی کنید.
۱۰. نحوه انتقال رسمی سهم را از ابتدا مشخص کنید.
اگر یکی از این موارد برای خریدار روشن نیست، بهتر است قبل از پرداخت وجه، معامله از نظر حقوقی بررسی شود.
اشتباهات رایج هنگام خرید زمین مشاع
ارزان‌تر بودن سهم مشاع نسبت به یک ملک مفروز، لزوماً به معنی فرصت سرمایه‌گذاری بهتر نیست.
خرید یک سهم مشاع به معنی خرید قطعه مشخص از زمین نیست.
نقشه‌ای که فروشنده یا واسطه ارائه می‌کند، به تنهایی اثبات‌کننده مالکیت مفروز نیست.
خریدار باید بداند با خرید سهم مشاع، وارد مجموعه‌ای از حقوق و روابط میان شرکا می‌شود.
این دو فرایند حقوقی و ثبتی یکسان نیستند.
هیچ خریداری نباید فقط بر اساس وعده «بعداً افراز می‌کنیم» تصمیم بگیرد.
در معامله ملک، مخصوصاً ملک مشاع، بررسی اسناد باید قبل از پرداخت مبلغ اصلی انجام شود.
آیا خرید ملک مشاع توصیه می‌شود؟
نمی‌توان برای همه موارد حکم یکسانی صادر کرد.
یک ملک مشاع ممکن است از نظر سند، مالکیت و قابلیت انتقال وضعیت مناسبی داشته باشد و در مورد دیگری، اختلاف شرکا یا ابهام در وضعیت زمین، ریسک معامله را افزایش دهد.
بنابراین سؤال بهتر این نیست که:
«آیا ملک مشاع خوب است یا بد؟»
بلکه باید پرسید:
«این ملک مشاع مشخص چه وضعیتی دارد و خریدار دقیقاً چه حقی را خریداری می‌کند؟»
این رویکرد باعث می‌شود تصمیم خرید بر اساس سند و واقعیت حقوقی ملک گرفته شود، نه صرفاً تبلیغات فروشنده.
جمع‌بندی
ملک مشاع ملکی است که حقوق مالکیت چند نفر در یک مال به صورت اشاعه وجود دارد.
در چنین ملکی، هر شریک دارای سهم مشخص حقوقی است، اما سهم او لزوماً به یک قسمت فیزیکی مشخص از ملک تبدیل نشده است.
افراز برای جدا کردن سهم شرکا از ملک مشاع مطرح می‌شود و تفکیک فرایندی متفاوت برای تقسیم یک ملک به قطعات است.
در قانون افراز و فروش املاک مشاع، برای املاک دارای شرایط مقرر، رسیدگی به درخواست افراز در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک قرار گرفته و در صورت غیرقابل افراز بودن قطعی ملک، امکان درخواست فروش آن طبق قانون پیش‌بینی شده است.
برای خریدار، مهم‌ترین نکته این است که قبل از معامله مشخص کند:
آیا سهم مشاع می‌خرد یا قطعه مفروز؟
اگر سهم مشاع می‌خرد، میزان سهم، وضعیت سند، تعداد شرکا، امکان افراز، کاربری، محدودیت‌های ثبتی و نحوه انتقال رسمی باید بررسی شود.
در خرید زمین مشاع در شمال نیز همین اصل برقرار است؛ موقعیت خوب یا قیمت مناسب نمی‌تواند جای بررسی حقوقی و ثبتی ملک را بگیرد.
سوالات متداول
ملکی است که دو یا چند نفر در آن مالکیت دارند و سهم هرکدام در کل ملک به صورت مشاع است.
خرید و انتقال سهم مشاع می‌تواند امکان‌پذیر باشد، اما خریدار باید دقیقاً میزان سهم و وضعیت حقوقی و ثبتی آن را بررسی کند.
اصل بر امکان انتقال سهم مشاع توسط هر شریک است؛ اما فروش سهم مشاع با فروش یک قسمت مشخص و مفروز از ملک تفاوت دارد.
خیر. تا زمانی که ملک به صورت قانونی افراز نشده باشد، سهم مشاع به یک قطعه فیزیکی مشخص تبدیل نشده است.
افراز فرایندی برای جدا کردن سهم شرکا از یک ملک مشاع و تعیین سهم اختصاصی آنها در صورت وجود شرایط قانونی است.
افراز مستقیماً با مالکیت مشاع و جدا کردن سهم شرکا ارتباط دارد؛ اما تفکیک به تقسیم یک ملک به قطعات کوچک‌تر مربوط است و لزوماً به معنای وجود مالکیت مشاع نیست.
اگر غیرقابل افراز بودن ملک قطعی شود، قانون افراز و فروش املاک مشاع امکان درخواست فروش ملک را پیش‌بینی کرده است.
خیر. مشاع بودن به خودی خود به معنی مشکل‌دار بودن ملک نیست. مهم، وضعیت مالکیت، سند، شرکا و امکان استفاده و انتقال ملک است.
صرف مشاع بودن نمی‌تواند پاسخ این سؤال باشد. علاوه بر مالکیت، کاربری، امکان ساخت، وضعیت افراز و توافقات مربوط به شرکا باید بررسی شود.
ممکن است داشته باشد، اما میزان ریسک به وضعیت همان ملک بستگی دارد. سند، سهم فروشنده، تعداد شرکا، کاربری، وضعیت افراز و محدودیت‌های ثبتی باید بررسی شوند.
