مزایا و معایب خرید زمین خارج از بافت در شمال

زمین هایی در روستاهایی شمال کشور وجود دارند که خارج از بافت می باشند. اصطلاح زمین خارج از بافت یعنی اینکه، زمین مدنظر در بافت مسکونی آن روستا قرار ندارد. کاربری تعریف شده در شهرداری منطقه و دهیاری آن روستا برای آن زمین به صورت کشاورزی، باغی یا زراعی می باشد. این نوع زمین های خارج بافت که معمولا در فاصله ای دورتر از بافت روستا قرار دارند، معمولا دارای قواره های بزرگ، حتی بیشتر از 1000 متر می باشند. در این زمین ها معمولا انواع محصولات زراعی کشت می شود.

برای اینکه متوجه شوید که زمین مدنظرتان در خارج از بافت قرار دارد یا خیر، در درجه اول به نقشه موجود در دهیاری منطقه نگاه کنید یا از افراد محلی و شوراهای روستا بپرسید.

همانطور که در مقاله های قبلی توضیح داده ایم، امکان ساخت و ساز برروی زمین های خارج از بافت وجود ندارد. با اینحال خیلی از افراد دست به خرید چنین زمین های می زنند.

هدف متقاضیان از خرید ویلا خارج از بافت چیست؟

به طور کلی دو دسته از افراد با دو هدف متفاوت دست به خرید زمین خارج از بافت می زنند:

دسته اول که معمولا افراد بومی و کمی از افراد غیر بومی که هدفشان کسب درآمد از طریق کشت محصولات می باشند. برای مثال خیلی از خریداران زمین خارج از بافت در شمال که به صورت کشاورزی و باغی می باشند، می خواهند با کشت برنج در فصل بهار و تابستان و کشت سبزیجات در زمستان به درآمد برسند. حتی خیلی از افراد به کاشت درختانی چون پرتقال، کیوی، شلیل، هلو و... در زمین های چند هزار متری می پردازند. برای این افراد فرقی نمی کند که زمین خارج از بافت یا داخل بافت باشد. فقط می خواهند دسترسی زمین به جاده و آبیاری آن راحت و بدون دردسر باشد.

دسته دوم افرادی هستند که قصد دارند با خرید زمین خارج از بافت دست به سرمایه گذاری عظیمی بزنند. این افراد با مشورت از مشاوران املاک باتجربه در منطقه، به خرید زمینی با قواره های بزرگ تا 5000 هزار و حتی بیشتر با کاربری کشاورزی می زنند. زمین هایی که این افراد می خرند، معمولا چسبیده به بافت هستند، و پیش بینی می شود در طرح بروزرسانی بعدی بافت هادی شهری، زمین خریداری شده در بافت مسکونی قرار بگیرد. با اینکار به سود بسیار بالایی دست پیدا می کنند. زمین های چسبیده به بافت که در بازنگرری الحاق به بافت می شوند، معمولا قیمتی بالاتر از سایر زمین های خارج و دورتر از بافت و قیمتی پایین تر از زمین های داخل بافت دارند. بنابراین زمانی که این زمین به بافت روستایی متصل شود، صاحبان با فروش و قطعه بندی آن به سود هنگفتی دست می یابد.

زمین هایی که دارای شرایطی مانند؛ داشتن فاصله نزدیک در حدود 50 تا 100 متری بافت محل و یا بلامانع بودن از نظر استعلامات مربوطه (منابع طبیعی، محیط زیست، جهاد کشاورزی، اداره برق، اداره گاز) زمین های الحاق به بافت می گویند.

قیمت زمین های خارج از بافت به طبع ارزان تر از زمین داخل بافت می باشد. برای مثال اگر زمین در داخل بافت متری 1 میلیون تومان باشد، زمین خارج بافت در همان روستا متری 300 هزارتومان می باشد. اما مسئله ای که مطرح می باشد، زمین های داخل بافت معمولا در قواره های کوچکتر و نهایتا تا 500 متر وجود دارند. اما زمین های خارج از بافت برای فروش بالای 1000 متر می باشند. در نتیجه ممکن است هزینه ی بالاتری بپردازید.

به زمین های خارج از بافت زمانی که هنوز در طرح مسکونی قرار نگرفته اند در صورتی امتیاز آب، برق، گاز به آنها تعلق می گیرد که ددر جوار آن لوله کشی انشعابات گفته شده وجود داشته باشد. و با اجازه از دهیاری روستا اجازه بهره برداری از آن را دارد.

سندهای زمین داخل بافت و خارج بافت با یکدیگر فرقی ندارند، و در واقع می توان گفت سند زمین به کاربری آن ارتباطی ندارد. در هر دو مورد هم می توان سند شورایی پیدا کرد هم سند تک برگ و شش دانگ! فقط یکی از مسائل در ارتباط با خرید زمین سنددار خارج از بافت در شمال این است که اگر زمینی خارج بافت خریداری نموده اید و بعد از مدتی آن زمین به داخل بافت انتقال پیدا کرد باید برای انتقال سندی مراحل متفاوتی را طی کنید.

پس در این مقاله متوجه شده ایم، اگر زمینی خارج از بافت را با هدف ساخت و ساز خریداری می کنید، باید از قبل شرایط الحاق بودن آن به بافت را از طریق مسیرهای ذکر شده اطلاع پیدا کنید. اگر زمین مدنظر به بافت مسکونی انتقال پیدا نمی کند دور آنرا برای ساخت و ساز خط بکشید که در غیر اینصورت عواقب جبران ناپذیری به دنبال خواهد داشت. اگر برای هدف های دیگری که ذکر شد، خرید آن مشکلی نخواهد داشت.